Львівська будівельна компанія «Ірокс» має репутацію через численні скандали: практично кожен житловий комплекс забудовника було зведено з порушеннями. Суть схеми полягає в тому, що «Ірокс» спочатку купує об’єкт нерухомості, а потім без відповідних дозволів на будівельні роботи та оформлення земельної ділянки починає зведення будівель. Клієнтам при цьому твердження, що документи у повному порядку, а оформлення права власності на квартири відбувається виключно через судовий процес.
Понад п’ятнадцять років тому подібну схему повірили близько 400 інвесторів десятиповерхового житлового комплексу (ЖК) «Львівська брама» в районі Рясне. З того часу вони майже безперервно ведуть боротьбу із забудовником, домагаючись можливості законної приватизації квартир та самостійного утримання житлового комплексу через створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Наразі у судах розглядається низка справ, пов’язаних із цим скандальним ЖК. Особливу тривогу викликає те, що у деяких судових процесах у 2024 році спливає термін давності, що може надати власнику «Ірокса» Ігорю Микичаку можливість уникнути відповідальності.
Журналісти Omega розповідають, як прецедент зі скандальним житловим комплексом у Рясному спричинив виникнення у Львові цілої серії порушень у сфері будівництва.
Ще кілька років тому мікрорайони Рясне-1 та Рясне-2, розташовані на північній околиці Львова, були спокійними передмістями з малоповерховою забудовою, кількома радянськими багатоповерхівками та залишками промислових об’єктів. Нині цей район активно забудовується багатоквартирними будинками, що стало можливо і завдяки розвитку комерційної інфраструктури: у минулому році тут відкрився популярний ресторан швидкого харчування McDonald’s, а також триває спорудження першого торговельно-розважального центру.
Одним із перших забудовників Рясного стала компанія «Ірокс». У 1999 році вона придбала проєкт недобудованого житлового будинку на вулиці Шевченка, 418, біля залізничного моста, на території ВАТ «Львівський завод “Автонавантажувач”». Ще на початку 1990-х років завод планував спорудити тут п’ятиповерховий житловий будинок із 45 квартирами, але роботи так і не були розпочаті.
Ірокс придбав недобудову на рівні фундаменту загальною площею 854 м² разом із прилеглою територією, а також проєктно-кошторисну документацію на житлове будівництво. Безпосередні будівельні роботи було розпочато лише у 2008 році. Тоді забудовник прийняв рішення зводити житло з двоповерховими гаражами на місці фундаменту і отримав дозвіл від обласної інспекції ДАБІ на початок робіт. Судові матеріали свідчать, що ці дозволи були видані на підставі документів на відведення землі, датованих кінцем 1960-х років. Водночас на той момент земельна ділянка вже була комунальною, і для її забудови «Ірокс» мав би отримати її у користування або в оренду за узгодженням із Львівською міськрадою. Крім того, частина забудованої території належить до так званих червоних ліній — зон, де забудова заборонена згідно з містобудівними нормами. Ще одним порушенням було відсутність у забудовника містобудівних умов і обмежень для ведення таких робіт. Через це Львівська міська рада неодноразово заявляла про намір знести скандальний житловий комплекс.
Родина Мар’яни Батючок стала власником квартири в ЖК «Львівська брама» у 2011 році. Жінка віддала перевагу саме району Рясне, а «Ірокс» спокусив покупців обіцянками «бонусів» — дворівневих квартир з горищем, а також вигідними умовами розтермінування платежів.
За словами Мар’яни Батючок:
- У 2011 році ціна квадратного метра в десятиповерхівці на рівні п’ятого поверху становила близько 600 доларів США (приблизно 4,8 тисяч гривень за курсом Національного банку України на той час).
- Перед купівлею вона перевіряла документи у нотаріуса і отримала запевнення, що документи будівництва є у порядку.
- Ігор Микичак особисто демонстрував копії документів на землю.
Надавалися «бонуси» у вигляді дворівневих квартир із горищами, які, втім, мали суттєві проблеми: протікав дах, за ремонт і утримання якого мали відповідати самі мешканці. Така умова привабила й сім’ю Жанни Хвесь, яка отримала можливість користуватися додатковою площею горища.
Забудовник відкрито повідомляв, що оформлення права власності на квартиру можливе виключно через судові процедури, аргументуючи це тим, що будинок перебуває ще у процесі будівництва, й це ніби звичайна практика.
Жанні Хвесь пояснювали, що оформлення власності через суд обходиться дешевше — потрібна сплата судового збору у розмірі 2% від вартості квартири. Саме таким шляхом більшість інвесторів отримали право власності. Загалом у житловому комплексі зареєстровано 386 власників квартир, хоча адресу для будинку офіційно не присвоєно.
Після виявлення проблем із дозволами на землю Ігор Микичак, за свідченнями мешканців, стверджував, що міська влада «просто хоче грошей», а всі документи начебто є у нього в порядку. Мешканцям вдалося оформити власність через суди, але встановилося, що горищні приміщення значаться у власності іншої фірми Ігоря Микичака — ТзОВ «Галичбудмонтаж». Щоб перешкодити подальшій перереєстрації майна, Мар’яна Батючок разом із іншими потерпілими підсудними заарештували свої квартири через суд.
З огляду на відсутність введення будинку в експлуатацію, забудовник створив приватну обслуговуючу фірму, якій мешканці роками передавали кошти на комунальні послуги. За словами Жанни Хвесь, не було зрозуміло, куди спрямовувалися ці кошти: у зв’язку з боргами «Ірокса» перед комунальними підприємствами будинок не раз залишався без електроенергії. Насос, який нагнітав воду на вищі поверхи, мешканці таємно ремонтували своїми силами, незалежно від забудовника. Якщо у когось виникали заборгованості за комунальні послуги, «Ірокс» систематично відключав електропостачання або водопостачання всього під’їзду.
Основні нарікання мешканців:
- В одному під’їзді могла накопичитися заборгованість одного житлового підрозділу, тоді страждали всі мешканці — вони залишалися без світла та води.
- Такі ситуації виникали систематично.
- Через часті поломки насосів, що безперервно виникали, мешканці змушені були самотужки ремонтувати водонагнітальне обладнання.
- Забудовник не виявляв ініціативи усувати несправності.
У 2022 році мешканці, вичерпавши терпіння, зібрали збори і створили ОСББ «Шевченка 418», головою обрали Жанну Хвесь.
Відтоді мешканці припинили платити приватній компанії за обслуговування, що викликало судовий позов від «Ірокса». У першій інстанції господарський суд задовольнив позов забудовника і визнав скасування створення ОСББ законним, проте мешканці оскаржують це рішення в апеляції.
ОСББ звернулося до суду із вимогою зобов’язати забудовника передати оригінали технічної документації на будинок. Суд підтримав позицію мешканців.
Іншим позовом від ОСББ було оскарження реєстрації права власності забудовника на нежитлові приміщення, де розміщено обслуговуюче обладнання, аргументуючи це тим, що підвали, де є комунікації, були незаконно приватизовані забудовником. Вирішення цієї справи тимчасово призупинено для проведення будівельно-технічної експертизи.
Також оскаржується декларація про готовність до експлуатації третьої та четвертої секції житлового комплексу, які розташовані в межах червоних ліній, за кілька метрів від залізниці. Там житлові приміщення зареєстровані під виглядом навчально-виробничих. Цю реєстрацію вдалося скасувати за позовом через Міністерство юстиції, сьогодні будівлі залишаються недобудованими, а фасади мають значні руйнування.
У 2023 році поліція порушила кримінальне провадження проти реєстраторки Рудківської міської ради, яка неодноразово провела зміну власників нежитлових приміщень у недобудованих секціях, всупереч відсутності адреси та документів на землю. Встановлено, що всі реєстрації відбулися на підставі декларації, яка фактично не стосується цих об’єктів. Провадження наразі передане до суду.
Міська рада веде судовий спір із забудовником з 2016 року щодо самовільного будівництва та захоплення комунальної землі на вулиці Шевченка, 418.
У 2016 році, після позапланової перевірки, міська ДАБК анулювала дозволи на будівництво, наклала приписи про зупинення робіт та оштрафувала компанію на майже 15 тисяч гривень.
У межах справи Науково-дослідний інститут судових експертиз та права провів кілька перевірок і за їхніми висновками стверджував, що споруди відповідають дозволам обласної ДАБІ.
Варто зазначити, що «Ірокс» подав будівництво ЖК «Львівська брама» як об’єкт п’ятої категорії складності, до якої належать такі споруди як стадіони, торгово-розважальні центри, лікарні, промислові об’єкти з підвищеною небезпекою, але не житлове будівництво. Цю юридичну «лазейку» компанія успішно використала для оскарження рішень міської інспекції ДАБК, бо у їхній компетенції не входить анулювання дозволів для об’єктів п’ятої категорії складності.
Після декількох років судових розглядів у січні 2026 року Верховний Суд встановив, що у 2016 році у забудовника справді не було перепустки до міської ДАБК для перевірки будівельного майданчика. Відтак інспекція не мала підстав для складання приписів про зупинку робіт, адже не змогла здійснити перевірку порушень. Суд вважає, що ДАБК мала подати позов до забудовника, а не самостійно скасовувати дозволи. Таким чином, рішення міської інспекції про скасування дозволів визнане протиправним. Фактично, забудовник не має офіційних дозволів від міської ради на землю і забудову, зате володіє чинними дозволами від обласної ДАБІ.
І хоча забудовник програв низку судів із мешканцями, у 2016 році інвестори звернулися до Львівського обласного територіального відділення Антимонопольного комітету з вимогою змусити забудовника передати комунікації для підписання індивідуальних договорів з обленерго. АМКУ зобов’язав «Ірокс» ліквідувати загальнобудинковий облік електроенергії і перейти на прямі договори з енергопостачальниками. Утім забудовник не виконав рішення, тому в 2017 році Господарський суд Львівської області задовольнив позов на користь покупців. Через невиконання рішення у 2023 році поліція порушила кримінальне провадження за заявою ОСББ.
Мешканці будинку на вул. Шевченка, 418 пікетують поліцію і Шевченківську районну адміністрацію через загрозу закриття кримінального провадження.
ЖК на вулиці Шевченка, 418 не є єдиним проблемним проєктом компанії «Ірокс». Важко знайти хоч один проєкт забудовника без проблем. Незважаючи на це, з компанією продовжують укладати угоди на нове будівництво житла.
Прикладом є ЖК «Персенківка» на вул. Тернопільській, 42, де забудовник не має ані документації на землю, ані містобудівних умов та обмежень для будівництва. У 2022 році Верховний Суд через proceduralні моменти дозволив не зносити житлову будівлю, оскільки міська рада не змогла довести незаконність дозволу на будівництво, який був виданий у 2008 році. Через проблеми із дозвільною документацією забудовник почав продавати квартири під новою назвою — ЖК Your Home.
ЖК «Сихівська стіна» на вулиці Антонича, 5б, зведений для Автогаражного кооперативу №15, також не має необхідних документів щодо землі та містобудування. Справа перебуває в судових інстанціях. На платформі ЛУН вказано, начебто два з трьох будинків введені в експлуатацію, а продаж квартир відкрито. У 2018 році власнику «Ірокса» висунули підозру у шахрайстві через продаж незаконних квартир у будинку на вулиці Антонича. Ця справа наразі перебуває на судовому розгляді.
Ще одним проєктом у районі Рясне є ЖК «Західна Вежа» на вулиці Величковського, 61, що будується на замовлення Львівського міського управління МВС. У 2019 році виник скандал із цим будинком через те, що в ньому поселили мешканців до офіційного введення в експлуатацію, зобов’язавши платити комунальні послуги за комерційним тарифом. Крім того, мешканцям погрожували виселенням через нібито незаконне заселення. Продажі квартир залишаються актуальними, але будинок досі не введено в експлуатацію.
Депутат Львівської міської ради від «Європейської солідарності» Михайло Дідух, який опікується інтересами району Рясне, висловлює думку, що у багатьох випадках винні самі покупці, які, попри негативний імідж забудовника, продовжують вестися на його «вигідні пропозиції».
Як зауважує Михайло Дідух:
- Активно працювали з потерпілими, намагаючись домогтися порозуміння із забудовником.
- Ігор Микичак публічно проголошує свою безкарність, оголошуючи себе «богом» з «мотиваційними програмами» для правоохоронців.
- Міська влада зробила значний крок — надавала консультації ОСББ, сприяла реєстрації через юридичний департамент, а також спільно з Шевченківською адміністрацією частково фінансувала будівництво прибудинкової дороги.
- Цей досвід продемонстрував, що громада здатна до самостійного вирішення проблем.
- Однак деякі мешканці свідомо придбали квартири в проблемних забудовах і очікують «чарівника», який вирішить всі проблеми миттєво.
Незважаючи на тривалий скандал навколо ЖК на вулиці Шевченка, 418, більшість добудованих секцій заселені. Між будинками розташований багатоповерховий недобуд, який так і не став багаторівневим паркінгом. ОСББ має намір самостійно облаштувати прибудинкову територію, незважаючи на «борги» приватної компанії «Ірокс».
Існує обмаль шансів на повне законне оформлення житлового комплексу, адже, як зауважує Жанна Хвесь, цього потребує бажання самого забудовника, який створив неприємний прецедент, відмовляючись передавати мешканцям документи на будинок.
Жанна Хвесь заявляє:
- ОСББ уклало договір із ПАТ «Львівобленерго» для подальшого узаконення електропостачання.
- Однак «Ірокс» відмовляється розривати попередній договір на електропостачання, що блокує виконання нового договору.
- Через це узаконення мереж перебуває у стані паралічу.
Паралельно із цим у Рясному існує і позитивний приклад. Там забудовник спочатку збудував самобуд, а потім звернувся до міської влади з метою його легалізації. Йдеться про 12-поверховий ЖК «Галіція» на вулиці Шевченка, 307а, секції якого ТзОВ «Каньйон» звело незаконно. У 2016 році ДАБІ видала припис про знесення самобуду, оскільки замість готелю спорудили багатоповерхівки. У 2018 році Львівський окружний адміністративний суд зобов’язав забудовника знести будівлю. Однак згодом міська рада змінила цільове призначення землі і офіційно дозволила будівництво житлового комплексу на вказаній ділянці, що дозволило поступово узаконити об’єкт, враховуючи, що більшість мешканців отримали право власності на квартири. У 2019 році мерія уклала мирову угоду із забудовником з умовою передачі частини квартир черговикам міськради. Нещодавно мерія видала дозвіл на добудову комплексу за зміненим проєктом.