Новий закон, який називають найбільшою реформою оренди житла в Англії за останні понад 30 років, був офіційно ухвалений у понеділок. В найближчі тижні уряд оголосить дату та деталі впровадження кожного з нововведень. Оскільки близько 20% домогосподарств у Великій Британії проживають у приватній оренді, ці зміни вплинуть на мільйони людей.
Тривалість оренди житла
Відтепер житло буде здаватися на “періодичній” або безстроковій основі замість фіксованих контрактів на 12 або 24 місяці. Це означає, що орендар зможе залишатися в помешканні, якщо бажає цього.
– За словами уряду, це забезпечить більшу стабільність для орендарів.
– Орендарі матимуть право розірвати договір, подавши повідомлення за два місяці, а не бути прив’язаними до довгострокових контрактів.
– Так зникне практика “торгів за оренду”, коли доводиться пропонувати вищу за оголошену ціну, адже тепер ціна буде чітко визначеною з самого початку.
Зверніть увагу:
– Закон застосовується в Англії.
– У Шотландчині періодичні договори діють з 2017 року.
– У Уельсі та Північній Ірландії досі дозволені фіксовані терміни оренди.
Середня місячна орендна плата у Великій Британії зросла на 5,5%, до £1 354, за рік до вересня 2025 року, згідно з попередньою оцінкою Офісу національної статистики.
Чи зможе орендодавець виселити мене без причини?
За останній рік понад 11 тисяч домогосподарств в Англії зазнали виселення через процедуру безпідставних виселень.
Основні положення закону:
– Протягом першого року перебування орендаря новий власник житла не зможе його виселити для продажу або власного проживання.
– Після першого року орендодавець повинен надати повідомлення за чотири місяці.
Однак виселення залишаються можливими при таких обставинах:
– Пошкодження майна орендарем.
– Антисоціальна поведінка.
– Значний прострочений платіж орендної плати (аргументи під арешт майна починаються при сумі заборгованості за три місяці, раніше – за два).
Якщо орендар не звільняє житло протягом чотирьох місяців після повідомлення, суд вирішує, чи є виселення обґрунтованим.
Також буде заборонено виселяти осіб за скарги на незадовільні умови проживання.
Окрім цього, буде запроваджено “Стандарт гідного житла”, а також “Закон Авааба” — вимога швидко усувати небезпечні умови у житлі. Назва закону пов’язана з трагедією дворічного Авааба Ішака, який помер через вплив грибка в своєму будинку в Рочдейлі.
Коли орендодавець може підвищити орендну плату?
– Підвищення оренди можливе лише раз на рік і лише до рівня ринкової вартості.
– Орендодавець повинен попереджати про це за два місяці.
– Якщо орендар вважає підняття надмірним, він може оскаржити це в першій інстанції трибуналу – типі цивільного суду.
Розмір застави
Правила щодо застав досі діють та не змінюються:
– Максимальний розмір застави складає п’ять тижнів орендної плати, якщо річний орендний платіж менший за £50 000.
– Якщо оренда перевищує цю суму, заставу можна вимагати до шести тижнів.
– Водночас максимальна сума, яку орендодавець може запросити авансом, буде обмежена одним місяцем оренди.
Зміни в правилах для студентського житла
– Для об’єктів, створених спеціально для студентів (наприклад, гуртожитки університетів, приватні компанії, що орендують студентам), орендодавець може дати оцінку на виселення за два тижні.
– Для приватних орендодавців, які здають кімнати у будинку, де зареєстровано кілька мешканців (HMO), якщо контракт було укладено не раніше, ніж за шість місяців до початку оренди, орендодавці можуть виселити студентів для укладення нових договорів.
– Для цього потрібно, щоб більше половини мешканців були студентами, а орендодавець має надати чотиримісячне повідомлення.
Чи можна тримати домашніх тварин у орендованому житлі?
Орендодавець зобов’язаний розглянути таку заявку і не може безпідставно відмовити. Орендарі матимуть можливість оскаржувати несправедливі відмови.
Що з орендарями, які отримують соціальні виплати або мають дітей?
Заборонено дискримінувати орендарів через наявність соціальних допомог або дітей.
Водночас орендодавці та агентства збережуть право остаточного рішення щодо того, кому здавати житло, прийматимуть рішення на основі перевірок історії платежів та платоспроможності.
Реакція на нововведення
Рух “Renters Reform Coalition”, який понад десять років домагався скасування розділу 21 (Section 21), що дозволяє орендодавцям виселяти без пояснення причин протягом восьми тижнів, вітає ці зміни. Том Дарлінг, директор коаліції, зазначив, що усунення такого виду виселень надасть орендарям “реальну безпеку у власному житлі”.
Один із орендарів, Елізабет Саджен із Манчестера, поділилася з BBC News, що п ройшла через досвід отримання повідомлення розділу 21, коли її орендодавець, на її думку, хотів “подвоїти” орендну плату.
– Вона описала цей досвід так: “Це буквально зруйнувало моє життя”.
– Наразі Елізабет тимчасово проживає в житлі, наданому місцевою владою, а її речі знаходяться на зберіганні.
– Вона додала: “Наше життя ніби заморожене, ми не можемо рухатися далі”.
Як орендодавці сприйняли нові правила?
Кріс Норріс, головний політичний офіцер Національної асоціації житлових орендодавців, визнає, що орендодавці зараз відчувають тривогу та очікують на докладні роз’яснення від уряду.
– Він зазначив, що самі орендодавці не зовсім розуміють, що відбуватиметься у випадках, коли орендарі поводять себе недобросовісно.
– Норріс підкреслив, що тепер орендодавцям доведеться ще ретельніше перевіряти потенційних орендарів – їхню платоспроможність, історію проживання, наявність судових рішень та відповідний досвід.
– Він також висловив занепокоєння щодо навантаження, яке реформи можуть покласти на судову систему, особливо у справах, пов’язаних із виселеннями або оскарженням підвищення орендної плати, і сумніви щодо того, чи буде система здатна впоратися з цим.
Маурін Тредвелл, орендодавець, поділилася думкою, що законодавчі зміни знижують довіру власників житла.
– Вона охарактеризувала новий закон як “повільну автомобільну аварію” і вважає, що реформи можуть мати негативні наслідки для тих орендарів, які перебувають у найуразливішому сегменті ринку оренди.
– Маурін згадала: “Є чудові орендарі, яким я надавала шанс, і вони виявились надійними.”
– Проте вона наголосила: “Чи ризикувала б я зараз? Ні. Якщо вони не відповідають критеріям платоспроможності – зовсім ні.”
Цей законопроєкт відкриває нову сторінку в системі оренди житла Англії, спрямовану на підвищення захисту орендарів та визначення справедливих правил для обох сторін – як власників, так і квартиронаймачів.
