Від 1 травня в Англії набуде чинності заборона на виселення орендарів без пояснення причин, про що офіційно повідомив уряд. Водночас було озвучено графік впровадження масштабних реформ у сфері оренди житла, які змінять існуючі правила для орендарів і власників нерухомості.
Основними нововведеннями стануть:
- скасування фіксованих термінів договорів оренди, що передбачає перехід на так звані «плаваючі» або «періодичні» угоди;
- заборона на проведення конкурентних торгів за житло, які раніше створювали «торги» серед потенційних орендарів на ринку;
- запровадження чіткіших норм щодо утримання домашніх тварин.
Зі свого боку, власники житла застерігають, що нові правила призведуть до посилення відбору кандидатів на оренду, викликають занепокоєння щодо дій у разі виникнення суперечок чи проблем з орендарями. За словами міністра житлової політики Стівена Ріда, уряд «ставить крапку» у діяльності «недоброчесних орендодавців», ініціюючи комплекс заходів у рамках нового Закону про права орендарів.
«Вже залишилося кілька місяців до набуття чинності цього законодавства, тож хороші орендодавці можуть підготуватися, а недобросовісні — виправити свої помилки», — підкреслив він.
Опозиційний тіньовий міністр житлової політики сер Джеймс Клерлі висловився критично щодо реформ, заявивши, що вони «вигонятимуть орендодавців з ринку, скоротять пропозиції житла та змушуватимуть орендарів платити більше». Він також зазначив: «З початком дії нових норм у травні 2026 року розпочнеться своєрідний піврічний період, під час якого орендарі змушені будуть терміново залишати житло».
Протягом 2021–2023 років близько 4,4 мільйона домогосподарств в Англії орендували житло у приватних власників. Нова нормативна база охопить понад 11 мільйонів людей.
Закон про права орендарів, який визнано найбільшим реформаторським кроком у сфері оренди в Англії за останні понад три десятиліття, було офіційно ухвалено наприкінці жовтня. Багато орендарів однодушно підтримують введення чітких термінів реформи, на відміну від деяких орендодавців, які виявляють стурбованість щодо швидкості запровадження змін.
Виклики термінів впровадження
Бен Бідел, виконавчий директор Національної асоціації орендодавців житла, акцентував увагу на тому, що встановлений термін впровадження змін є недостатнім. Він зазначив: «Ми неодноразово наголошували на необхідності принаймні піврічного періоду від дати опублікування нормативних актів, аби сектор міг грамотно підготуватися до найбільших трансформацій за останні понад 40 років».
Що стосується нової системи укладання договорів, починаючи з травня власність орендуватиметься на основі «періодичних» угод, замість фіксованих контрактів на 12 чи 24 місяці. Орендарі зможуть припиняти оренду за умови повідомлення за два місяці, що, як вважає уряд, зменшить ситуації, коли мешканці платять за житло з незадовільними умовами. Крім того, орендодавцям заборонять виселяти мешканців через скарги на поганий стан помешкань.
За останній звітний період понад 11 тисяч домогосподарств у Англії були позбавлені житла через процедуру виселення за розділом 21 (section 21). Прикладом є історія Вікторії, 25 років, яка була змушена припинити навчання на університетській програмі після отримання повідомлення про виселення у березні. Вона мешкала у Даремі під час навчання в Університеті Нортумбрії та припускає, що виселення стало реакцією на її скарги щодо стану житла. «Мені практично не залишалося вибору, окрім як повернутися до батьків, і це було для мене справжньою трагедією», — поділилася вона.
Недоліки системи безпечності житла
Ще одна історія стосується Керрі, 27 років, яка втратила житло у 2020 році, повідомивши місцеву службу екологічного контролю про значне поширення цвілі в її квартирі на Камбріджширі. Місцева адміністрація забезпечила їй тимчасове житло, паралельно з вимогою до орендодавця полагодити дефекти, але жінка залишалася зобов’язаною сплачувати орендну плату.
«Вважаю несправедливим, що орендодавець продовжував вимагати повну плату, а насправді не зазнав ніяких перешкод», — сказала вона. За кілька тижнів після повернення жінці було вручено повідомлення про виселення за розділом 21, внаслідок чого вона залишилася без даху над головою. Вона ночувала у громадських вбиральнях, довго добиралася на автобусі та милася у спортзалі.
«Неймовірно, коли твоя вся система безпеки та життєва основа можуть бути вилучені за примхою орендодавця», — наголосила Керрі.
У районі Гекні у Східному Лондоні десять домогосподарств, які орендують житло в одного й того ж власника, у недавньому часі отримали повідомлення про виселення без вказання підстав. Одна з орендарок, яка попросила не називати її ім’я, зізналася, що перебуває в паніці. «Ми шукали житло приблизно у той же період минулого року, і пошуки тривали від трьох до чотирьох місяців», — розповіла вона.
Уряд підтвердив, що всі повідомлення про виселення, видані до травня, залишаються чинними, однак застеріг, що орендодавці мають почати судові процедури повернення житла не пізніше 31 липня 2026 року. Таким чином, починаючи з 1 травня, орендодавці матимуть право виселяти орендарів лише у певних випадках, таких як:
- псування майна;
- антисоціальна поведінка;
- суттєва заборгованість із оплатою оренди.
Законодавство викликає суперечки
Морін Тредвелл, яка звернулася до BBC з власними застереженнями, є членом сім’ї, що здає житло у найм у Гемпширі — загалом сім’я володіє десятьма об’єктами нерухомості. Вона оцінила реформу як надто сувору для власників: «Передбачено жорсткі штрафи у разі порушень, тож відчуття, що закон спрямований проти орендодавців». Жінка також висловила занепокоєння, що без реформи судової системи, яка прискорить процес виселення проблемних орендарів, багато людей можуть відмовитися від здачі житла.
«Чи варто здавати помешкання та потім роками судитися за повернення або терпіти річне очікування? Відповідь — ні. Це лише загострить проблему житлової кризи», — вважає вона.
Міністр Стівен Рід запевнив BBC, що наразі співпрацює з Міністерством юстиції, щоб «зменшити невиправдані затримки у випадках, коли орендодавець має намір виселити орендаря через його порушення».
Крім того, нові правила дозволять власникам виселяти мешканців через бажання продати чи жити у власному помешканні, але це право не буде діяти протягом перших 12 місяців після початку строку оренди.
Закон також передбачає заборону практики конкурентних торгів та дискримінації щодо батьків і осіб, які отримують державні соціальні виплати, а також встановлює більш чіткий порядок оренди житла тим, хто утримує домашніх тварин.
Реформу підтримують численні організації, що захищають права орендарів. Коаліція Renters Reform Coalition, до складу якої входять Shelter, Generation Rent і Citizens Advice, наголошує, що основною проблемою є не введення прав орендарів, а «несправедливість процедур виселення без пояснення причин», за якими зростає кількість бездомних.
Закон про права орендарів діє виключно в межах Англії. У Шотландії виселення без пояснення причин було скасоване ще 2017 року, натомість у Уельсі й Північній Ірландії подібна практика, схожа на секцію 21, досі існує. У 2022 році у Валлі було подовжено термін повідомлення про виселення до шести місяців.
