Після повідомлення про затримання Ярослава Ференца, засновника львівської агенції нерухомості Ferenc, та його спільниці Катерини Римар, до видання Omega звернулися люди, які стали жертвами цієї шахрайської схеми. Офіційно було заявлено про трьох потерпілих, які втратили майже 870 тисяч гривень, але насправді число постраждалих значно більше. Деякі з них вже подали цивільні позови з вимогою повернути свої кошти.
Omega отримав деталі про те, яким чином працювала шахрайська схема.
### «Ціна була значно нижча за ринкову»
34-річний військовослужбовець Олександр Голомша на початку минулого року шукав свою першу власну квартиру. Добровольцем вступив до лав Збройних сил України у перші дні повномасштабного вторгнення. Разом із дружиною живуть у Миколаєві, що на Львівщині. Під час пошуку житла у Львові чоловік натрапив на сайт агенції Ferenc, зателефонував і домовився про зустріч під час однієї з відпусток.
Процес вибору житла проходив у спілкуванні з Ярославом Ференцом та Катериною Римар. Спершу показали однокімнатну квартиру на вулиці Городоцькій, де на той час мешкали студенти. Продаж пояснювали тим, що квартира продається, хоча в ній ще проживають орендарі.
Другий варіант розташовувався на проспекті Тараса Шевченка, 25, неподалік від будинку профспілок — також однокімнатна квартира приблизно 40 квадратних метрів. Квартира здавалася в оренду, але під час огляду мешканців не було — мовляв, вона кудись поїхала. Олександру показали план та документи на житло, при цьому повідомили, що квартира перебуває у власності агенції.
Ціна, яку пропонували, здавалася більш привабливою, ніж ринкова. За словами Олександра, вартість такого житла становила близько 52-55 тисяч доларів, а йому пропонували приблизно 46 тисяч. Низьку ціну і тримісячне очікування документів продавці пояснювали тим, що будинок є архітектурною пам’яткою, тому ремонтні роботи потребують погоджень.
Олександр запам’ятав умову, на якій наполягали агенти: необхідно було внести завдаток — одну третину від вартості квартири. Домовились про суму у 10 тисяч доларів. За словами продавців, ці гроші були потрібні на оформлення документів.
### Суд визнав нікчемним аналогічний договір
Попередній договір купівлі-продажу Олександр підписав з рієлтором Ярославом Ференцом в офісі агенції — без участі нотаріуса. Одночасно відбулася передача 10 тисяч доларів. Чоловік зізнається, що не мав досвіду у подібних справах і не знав, що такі договори зазвичай оформлюються за участі нотаріуса і власника.
Саме такий попередній договір без нотаріального посвідчення суд уже визнав нікчемним. У грудні 2025 року Личаківський районний суд Львова розглянув схожу ситуацію за позовом потерпілої Наталії Варламової. Жінка сплатила як завдаток 6 тисяч доларів за будинок у межах державної програми «єОселя». Суд ухвалив стягнути суму у гривневому еквіваленті з ФОП Ярослава Ференца, визнавши договір недійсним через відсутність нотаріального посвідчення.
Ярослав Ференц оскаржив це рішення, заперечуючи факт отримання грошей і вказуючи на відсутність фінансових документів (акти, квитанції, платіжні доручення). Він також назвав договір формальним, а причиною зриву угоди — відсутність фінансування за програмою «єОселя». Проте апеляцію рієлтор програв.
### Власниця з різними по-батькові
Протягом трьох місяців початку цього року Олександр з дружиною чекали на документи щодо квартири на проспекті Шевченка. На той час чоловік був на фронті, а зв’язок з рієлторами здебільшого підтримувала дружина. Катерина Римар запевняла, що документи вже готові, згодом пояснювала проблеми зі здоров’ям власниці квартири, нібито вона потрапила до лікарні.
Особливу підозру у Олександра викликало те, що власницю звали Любов, але під час різних розмов її по-батькові звучали по-різному. Він перевірив номери телефонів рієлторів за допомогою додатку GetContact і дізнався, що їхні контакти вже позначені як шахрайські. Це викликало велике розчарування.
Після цього Олександр звернувся до юриста свого підрозділу. Той здійснив перевірку агенції і знайшов судове рішення у справі Варламової.
### Завдаток повертали частинами
Олександрові вдалося повернути свої гроші, хоча й не одразу, а по частинах протягом кількох місяців:
– Спершу дружина Олександра, на шостому місяці вагітності, отримала 3 тисячі доларів, сказали, що більше грошей немає.
– Через два місяці їй обіцяли повернути всю суму за тиждень, однак віддали ще 3 тисячі.
– Останню частину грошей чоловік отримав особисто в кафе під час відпустки.
Весь завдаток було повернуто до весни цього року.
Олександр звернувся до поліції, де йому відповіли, що повернення грошей унеможливлює розслідування, і порадили звернутися до спілки рієлторів. Чоловік переконаний, що шахраї використовували схему безвідсоткових позик, користуючись довірою як орендарі квартири, а насправді вводили клієнтів в оману, начебто житло продається.
Військові, на думку Олександра, були для агенції зручними клієнтами, бо через їх специфіку (служба, сімейний стан) було простіше уникнути повернення грошей у разі непередбачуваних обставин.
### Показували одну й ту саму квартиру?
Адвокатка Ірина Бердниченко представляє інтереси однієї з потерпілих у цивільному процесі. Жінка живе переважно за кордоном, але планувала інвестувати у львівську нерухомість. Її історія співпадає з випадком Олександра: оголошення про продаж квартири за привабливою ціною, дзвінок і показ приміщення з наявністю ключів у рієлторів, що викликало довіру.
Квартира теж була на проспекті Шевченка. Людині запропонували залишити завдаток у розмірі 3 тисячі доларів як гарантію майбутньої угоди, що відбувалося в кафе.
За версією адвокатки, шахрайська схема полягала у показі однієї й тієї ж квартири різним покупцям, укладанні попередніх договорів з отриманням завдатків, але подальшій відсутності реалізації угод.
### Випадок у кафе
Потерпіла швидко зреагувала і вже за кілька тижнів після укладення договору захотіла повернути гроші, однак їй відмовили.
Пізніше, приїхавши до Львова, вона побачила в тому ж кафе знайомі обличчя рієлторів, які там укладали чергову «угоду» щодо тієї ж квартири. Потерпіла увійшла і перервала цю угоду, запобігши іншим покупцям потрапити у шахрайську пастку.
### Чому такий договір вважають недійсним?
Ірина Бердниченко наголошує на юридичних аспектах, що дозволили шахрайській схемі функціонувати. Попередній договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально посвідченим.
Вона пояснює:
– Договір купівлі-продажу або його попередня форма завжди має бути оформлена нотаріально, інакше вважається нікчемним і не має юридичної сили.
– Практика підписання договорів без нотаріуса існує, але ґрунтується на взаємній довірі сторін, які добре знають одна одну.
– У випадку агенції Ferenc клієнтку жодного разу не познайомили з власницею квартири, посилаючись на її хворобу або відсутність для зв’язку.
– Договір завдатку або будь-який інший попередній договір, укладений у неформальній обстановці (наприклад, у кафе), з передачею грошей посередникам, а не власнику чи уповноваженій особі, є юридично хибним.
Крім того, у договорі було прописано, що завдаток можуть повернути будь-коли, що створювало у клієнтів хибне відчуття безпеки. Проте на практиці вибити гроші назад надзвичайно складно.
### Не зникали, а лише тягнули час
Хоча клієнти залишалися без грошей і житла, рієлтори не ігнорували їх повністю. Вони підтримували зв’язок, відповідали на дзвінки і обіцяли повернути гроші — але не зараз.
За словами адвоката, вони діяли професійно, не обривали контактів, проте фактично нічого не робили для повернення коштів.
Спершу вона направила агенції претензію з метою досудового врегулювання, але відповіді не отримала, тому подала позов до суду.
Про масштаби схеми адвокатка говорить обережно, але оцінює кількість постраждалих щонайменше у п’ять-шість осіб, хоча справжній масштаб може бути значно більшим. Більшість людей не подавали позови, а одразу зверталися до поліції і приєднувалися до кримінального провадження.
### Зміна прізвища, торговельна марка і відсутність податкового номера
Ярослав Ференц — фізична особа-підприємець з червня 2023 року, основний вид діяльності — купівля та продаж власної нерухомості. Раніше він носив прізвище Керод, яке змінив у грудні 2022 року, про що йдеться у судовому рішенні про його розлучення. Після цього почав працювати під брендом FERENC agency, яка зареєстрована як торговельна марка, але не як юридична особа.
Цікаво, що у Львові існує ще одна агенція нерухомості з однаковим прізвищем у назві та давнішою репутацією. Зміна прізвища могла бути спрямована на залучення клієнтів.
Крім того, Ференц працює без ідентифікаційного коду, від якого відмовився раніше, що також могло бути частиною заздалегідь продуманого плану.
Ярослав Ференц є підозрюваним у ще одному кримінальному провадженні — погроза або насильство щодо працівника правоохоронного органу (ч.2 ст.345 ККУ). Суд розглядає цю справу з січня 2025 року. Через неявку на засідання суд застосував привід і оголосив його в розшук. У березні 2026 року Ференца мобілізували, але він втік з військової частини. На момент затримання за підозрою у шахрайстві він перебував у статусі співробітника з особливим статусом.
Зараз Ференцу (40 років) та Римар (41 рік) інкримінують шахрайство в особливо великих розмірах за ч. 2, 3 і 4 ст. 190 ККУ. За офіційною інформацією, потерпілих троє, але після публічного розголосу їх число зростає. Катерині Римар суд обрав цілодобовий домашній арешт, а Ярославу Ференцу — тримання під вартою з альтернативою внесення застави у 266 тисяч гривень. Станом на сьогодні заставу не внесено, він перебуває в слідчому ізоляторі.
Omega намагався декілька днів поспіль зв’язатися з агенцією Ferenc за вказаними номерами, але безуспішно. Абоненти не відповідали, деякі номери виявилися недійсними.
### «Наберіть нотаріуса»
Адвокатка наголошує, що щоб уникнути шахрайств, перед укладенням угоди слід звернутися до юриста або хоча б самостійно з’ясувати, що таке договір завдатку або попередній договір купівлі-продажу.
Вона радить:
– Зателефонуйте нотаріусу і поцікавтесь, які умови потрібні для укладення попереднього договору купівлі-продажу.
– Нотаріус пояснить необхідність особистої присутності на угоді, оскільки договір повинен бути посвідчений нотаріально.
– Нотаріус перевіряє, кому і на якій підставі передаються кошти.
Відмова другої сторони укладати угоду у нотаріуса є серйозним сигналом для роздумів і підставою відмовитися від підозрілої оборудки.
