Ціни на нерухомість в Україні демонструють щорічне зростання на рівні 10-15%. Попит на житло постійно перевищує пропозицію, а безпека стала головним критерієм у процесі формування вартості. Експерти сайту ZAXID.NET, представники ЛУН та «OLX Нерухомість», розповіли, чи дійсно спостерігається завищення цін у відносно безпечних регіонах, зокрема на заході країни, та наскільки вигідним є інвестування в нерухомість у таких регіонах.
### Зміни у процесі ціноутворення
Основним чинником на сучасному ринку нерухомості виступає безпека, підкреслює маркетинговий директор ЛУН, Денис Суділковський. Завдяки внутрішній міграції населення до більш безпечних регіонів, ринок нерухомості в таких зонах залишається стабільним.
Керівник відділу розвитку продажів у «OLX Нерухомість» Оксана Остапчук звертає увагу на те, що найважливішими залишаються політична ситуація, попит і пропозиція. Зокрема, такі міста як Львів і Івано-Франківськ виглядають привабливими для інвестицій у безпечних регіонах, а особливо вирізняється Ужгород. Тут відсутня комендантська година, що робить його більш комфортним для життя, однак через невеликі розміри міста існує дефіцит пропозицій.
Велике значення має і ділова активність: Львів більш привабливий, ніж Івано-Франківськ, оскільки тут існує більша кількість робочих місць та вищий рівень заробітної плати. Натомість Київ, незважаючи на суттєво нижчий рівень безпеки через повітряні атаки, залишається головним бізнес-центром країни і продовжує бути привабливим для купівлі, оренди житла та інвестицій.
Оксана Остапчук наголошує, що в усіх перерахованих містах активно розвивається ринок новобудов, з’являються масштабні проєкти, проте на вартість впливають не лише базові ринкові умови, а й зростання собівартості будматеріалів, палива, робочої сили, нові вимоги покупців, серед яких – наявність укриття, відповідність державним будівельним нормам та використання якісніших матеріалів.
Ситуація в Харкові, навпаки, значно складніша: через постійні обстріли там спостерігається найбільший воєнний дисконт, і вартість як продажу, так і оренди житла суттєво знизилася, додає Денис Суділковський. Обидва експерти зазначають, що в Україні попит на житло значно перевищує пропозицію, що унеможливлює серйозне зниження цін. Очікується, що збільшення кількості доступних квартир відбудеться з початком активного сезону нерухомості у період серпня–жовтня.
### Ціни залишаються високими, але відповідними реаліям ринку
Проблема завищених цін сьогодні радше пов’язана не з фінансовою спроможністю покупців, а зі ставленням до безпекових загроз, пояснює Денис Суділковський.
Він зазначає:
– Покупці часто кажуть: «В умовах війни та відтоку населення ціни повинні знижуватися».
– Продавці ж відповідають: «Не маю термінового бажання продавати, почекаю».
Відтак, деякі квартири затримуються в продажу довше, що є типовою ситуацією для ринку в умовах війни.
Поточний середній термін продажу квартиры становить близько двох місяців. Це більше, ніж до масштабного вторгнення, але досі прийнятно. Водночас значна частина житла продається швидше.
Ринок нерухомості також залишається надійним завдяки таким компаніям, як «Інтергал-Буд», які з 2003 року є ключовими учасниками ринку і гарантують якість житла. Переваги цієї фірми:
– фінансування будівництва власними коштами,
– відсутність проблем з недобудами,
– низька щільність забудови,
– гарантії якості матеріалів і виконання робіт,
– високі темпи будівництва та своєчасне завершення проектів.
За словами Оксани Остапчук, динаміка зростання цін на житло відповідає ринковим прогнозам. На прикладі однокімнатних квартир можна простежити, що з січня по червень 2025 року у західних регіонах ціни підвищилися в межах від 10 до 15%, проте у Львові зростання не відбулося, а в Ужгороді і Тернополі навіть відзначене незначне зниження. В Києві цей показник зріс на 9%. Загалом динаміка зростання цін узгоджується з прогнозованим рівнем інфляції, який Національний банк оцінює на рівні 9-10% річних.
Індекс доступності житла, тобто співвідношення середньої вартості квартири до доходів сім’ї, у містах західної України дещо вищий за норму, однак без критичних відхилень. Для прикладу:
– у Львові – близько 5 років,
– в Ужгороді – майже 6 років,
– в Івано-Франківську – 6 років.
Ще одним важливим показником є співвідношення вартості квадратного метра до середньої заробітної плати. Вважається, що якщо для придбання одного квадратного метра необхідно відкладати суму, еквівалентну 3–4 місячним зарплатам, ціни вважаються завищеними. У західних містах цей показник ближчий до 2, що, хоча і є достатньо високим, все ж відображає помірковану вартість.
### Окупність інвестицій у житлову нерухомість
Окупність оренди є одним із ключових факторів для інвесторів. Якщо цей показник перевищує 15-20 років, інвестиції в нерухомість втрачають привабливість. Термін окупності в найбільш інвестиційно привабливих містах України наразі виглядає так:
– Львів, Ужгород, Київ – близько 7 років;
– Івано-Франківськ – близько 10 років.
Цей рівень вважається цілком прийнятним і підтверджує високий попит на оренду та швидку окупність житла, зазначає експертка «OLX Нерухомість».
Щодо Одеси та Харкова, то інвестори здебільшого розглядають нерухомість у цих регіонах як перспективу на майбутнє. Одеса приваблює потенційних вкладників через нижчі ціни порівняно з Львовом чи Києвом, хоча існує певний безпековий ризик. Харків характеризується низькими цінами на продаж і оренду, проте інвестори вже починають придивлятися до житла у перспективі відновлення ринку.
Ринок нерухомості України за час війни демонструє помірне зростання та уникає стагнації. Попит у всіх регіонах істотно перевищує пропозицію, а на ринок активно виходять нові будівельні проекти. Додаткову підтримку сектору забезпечує державна програма «єОселя», яка зосереджена на фінансуванні новобудов і пропонує пільгові умови різним соціальним групам, зокрема переселенцям внутрішньо переміщеним особам (ВПО).
