Ціни на нерухомість в Україні щороку зростають в середньому на 10-15%. Попит на ринку стабільно перевищує пропозицію, а безпека стала ключовим чинником формування вартості житла. Експерти ЛУН та «OLX Нерухомість» у розмові з ZAXID.NET роз’яснили, чи можна говорити про надмірне підвищення цін у відносно безпечних регіонах країни, зокрема на заході, а також чи актуально зараз інвестувати в нерухомість у цих областях.
### Зміни у процесі ціноутворення
Маркетинговий директор ЛУН Денис Суділковський відзначає, що сьогодні основним фактором на ринку нерухомості є безпека. Саме завдяки внутрішній міграції українців до більш безпечних регіонів ринок у цих областях почувається доволі стійко. Керівниця відділу розвитку продажів «OLX Нерухомість» Оксана Остапчук підкреслює, що головною є загальна ситуація в країні, попит та пропозиція. Вона зазначає, що такі міста, як Львів та Івано-Франківськ, привабливі для інвестицій саме завдяки їхній безпеці, однак особливо виділяється Ужгород, де відсутня комендантська година. Водночас в Ужгороді існує дефіцит пропозицій, що зумовлено невеликими масштабами міста.
Ділова активність також важлива для житлового ринку: зокрема, Львів є більш привабливим порівняно з Івано-Франківськом через більшу кількість робочих місць і вищі заробітні плати. Київ, хоча й значно менш безпечний через повітряні атаки, залишається головним центром ділового життя країни, що забезпечує попит на купівлю, оренду житла та інвестиції в нерухомість.
Оксана Остапчук акцентує, що у всіх згаданих містах активно розвивається сектор новобудов, з’являються масштабні проєкти. Водночас на формування цін впливає не лише попит, а й зростання вартості будівельних матеріалів, палива та робочої сили. Крім того, покупці висувають нові вимоги до житла: необхідність наявності укриття, дотримання державних будівельних норм і використання якісніших матеріалів.
Натомість у Харкові, через постійні обстріли, спостерігається найбільший воєнний дисконт: як продаж, так і оренда житла значно подешевшали, пояснює Денис Суділковський. Обидва фахівці відзначають, що в Україні попит на житло значно перевищує пропозицію, тому підстав для зниження цін наразі немає. Збільшення кількості пропозицій на ринку очікується з початком активного сезону нерухомості у серпні–жовтні.
### Ціни залишаються високими, але відповідають нормі
Питання про «завищені ціни» сьогодні радше пов’язане з оцінкою безпекових ризиків, ніж із фінансовими можливостями покупців, зазначає Денис Суділковський. Він пояснює, що покупці часто вважають: «В умовах війни, коли багато людей виїжджають, ціни мають бути нижчими». Продавці водночас не поспішають, дотримуючись позиції «Мені не терміново, почекаю», через що деякі квартири перебувають на продажу триваліший час. Така ситуація є типовою для ринку в умовах воєнного стану.
Середній термін продажу квартири наразі становить близько двох місяців. Це довше, ніж до повномасштабного вторгнення Росії, але й досі є прийнятним показником. Значна кількість об’єктів реалізується ще швидше.
Компанія «Інтергал-Буд» залишається надійним учасником ринку, надаючи якісне житло з 2003 року. Переваги компанії включають будівництво за рахунок власних коштів, відсутність недобудов, низьку щільність забудови, гарантію якості матеріалів та робіт, високу швидкість зведення будівель і своєчасне завершення проєктів.
Щодо динаміки зростання цін на житло, Оксана Остапчук звертає увагу, що вона лежить у межах ринкових прогнозів. Наприклад, у період з січня по червень 2025 року в західних регіонах ціни на однокімнатні квартири подекуди зросли, але в межах 10–15% на рік. У Львові цінові показники залишилися стабільними, а в Ужгороді і Тернополі навіть відбулося незначне зниження вартості. У Києві приріст склав близько 9%. Загалом динаміка відповідає інфляції, що, за прогнозами Національного банку, складатиме 9–10% на рік.
Індекс доступності житла — співвідношення середньої вартості квартири до доходів сім’ї — у західних містах України трохи вищий за норму, проте не критично. Зокрема:
– у Львові — приблизно п’ять років,
– в Ужгороді — майже шість років,
– в Івано-Франківську — близько шести років.
Оксана Остапчук пояснює, що ще одним показником є відношення вартості одного квадратного метра до середньої заробітної плати. Загальноприйнято, що якщо потрібно відкладати на один квадрат 3–4 середні зарплати, то ціни вважають завищеними. У західних містах цей коефіцієнт становить близько 2, що також є не надто доступним.
### Період окупності інвестицій у нерухомість
Для інвесторів житлова нерухомість цікава переважно за умови прийнятного терміну окупності оренди. Якщо цей показник перевищує 15-20 років, інвестиції втрачають привабливість. Сьогодні у містах із найбільшим потенціалом для інвестицій у нерухомість України цей показник становить:
1. Львів, Ужгород, Київ — приблизно 7 років;
2. Івано-Франківськ — близько 10 років.
Експертка «OLX Нерухомість» зазначає, що це цілком прийнятний термін, що підтверджує високий попит на оренду житла та швидке повернення інвестицій.
Щодо Одеси і Харкова, нерухомість у цих регіонах інвестори поки розглядають переважно як вкладення «на майбутнє». Оксана Остапчук пояснює:
– Одеса залишається привабливою завдяки нижчим порівняно з Львовом та Києвом цінам, однак супроводжується певними безпековими ризиками.
– Харків характеризується низькими цінами як на купівлю, так і на оренду житла, водночас інвестори починають купувати нерухомість із думкою про довгострокові перспективи.
Ринок нерухомості в Україні в умовах війни демонструє помірне зростання та уникає стагнації. Попит продовжує перевищувати пропозицію в усіх регіонах, а нові будівельні проєкти активно з’являються на ринку. Важливим додатковим чинником підтримки сектору є державна програма «єОселя», яка спрямована на фінансування новобудов і надає пільгові умови для різних соціальних груп, зокрема для внутрішньо переміщених осіб.
